Am 19. Dezember 2019 wurde „Monitoring zur Anwendung der Umwandlungsverordnung Jahresbericht 2018“ auf der Webseite der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen veröffentlicht. Laut diesem Bericht ist das Umwandlungsvolumen in Berlin gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen, ob aber die Umwandlungsverordnung allein den maßgeblichen Einfluss auf das Umwandlungsgeschehen hat, lässt sich zweifeln. Die Anzahl der umgewandelten Wohnungen verringerte sich insgesamt von rund 16.300 auf 12.800. In den sozialen Erhaltungsgebieten ging die Anzahl von rund 7.700 auf 5.200 Wohnungen bzw. um 33 Prozent zurück.
Zwei Merkmale stechen besonders deutlich hervor. Erstens: Es werden überproportional viele Wohnungen der Baujahre vor 1919 in allen Berliner Bezirken umgewandelt. In den Bezirken mit Erhaltungsgebieten ist der Anteil der umgewandelten Wohnungen dieser Baujahre in Neukölln, Tempelhof-Schöneberg, Mitte und Pankow besonders hoch. Also, es werden vor allem Altbaubestände umgewandelt. Zweitens: Der berühmt-berüchtigte Paragraph 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB, die sogenannte Eigentümerselbstverpflichtung zur ausschließlichen Veräußerung von Wohnungen an die Mieter innerhalb von sieben Jahren, ist mit Abstand häufigste Begründung der Anträge auf Umwandlung. Der Anteil dieser Begründung lag bei den Anträgen im Jahr 2018 bei 98 Prozent. Im Jahr 2017 lag der Anteil bei 96 Prozent, im Jahr 2016 bei 92 Prozent und im Jahr 2015 bei 76 Prozent. Diese Ausnahmeregelung ist ein Einfallstor für die Umwandler und Spekulanten aller Art, die die Umwandlungsverbotsverordnung ganz legal umgehen möchten.
Pankow hat zwar die Verpflichtung des Erwerbers auf Verzicht auf die Begründung von Wohn- oder Teileigentum an dem Kaufgrundstück einschließlich des in § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 6 BauGB geregelten Falles in die Abwendungsvereinbarungen eingeführt, dies gilt aber bei einer Veräußerung eines Grundstücks, bzw. einer Immobilie. Der Bezirk Pankow weist die höchste Anzahl beantragter Umwandlungsgenehmigungen im 1. Halbjahr 2019. So ist das Erhaltungsgebiet Helmholtzplatz mit 209 Wohnungen Spitzenreiter. Auch der räumliche Schwerpunkt des Umwandlungsgenehmigungsvolumens liegt im 1. Halbjahr 2019 im Bezirk Pankow mit 486 beantragten und 333 genehmigten Wohnungen. Dies entspricht 27 Prozent aller im 1. Halbjahr 2019 beantragten und 22 Prozent aller genehmigten Wohnungen.
Die Kurzversion des Berichtes kann man hier herunterladen. Der gesamte Bericht 2018 ist hier verfügbar.